错失行业周期的悲观者，易小迪卖地求生
发布时间：2023-01-23 09:27:17作者：经藏网夜色下的重庆南滨路，旖旎灯光交织着山城湿润的空气。在南滨路上长江和嘉陵江交汇处，有个项目叫阳光100国际新城。2014年，易小迪亲自在此操刀的高端住宅项目，纵然曾经付出百般心力，如今，资金饥渴之下，还是迫使他将项目部分股权让与他人。
牵手易小迪的是孙宏斌。阳光100中国控股有限公司（02608.HK，简称“阳光100”）选择将重庆阳光壹佰70%股权出予融创，阳光100国际新城和慈云寺老街项目便是其主要资产。一同脱手的，还有出让给佳兆业的卓星集团全部股本。
近年阳光100并不顺遂。负债高企、转型艰难、规模掉队，这一切与集团战略选择不无关系。“超前”和“保守”，这两种特质共存于易小迪身上，让他在2012年便提出房企应进行多元化转型，也让阳光100错失房地产扩张的黄金时期。
作为中国地产江湖上最老资格的玩家之一，易小迪纵然对行业模式看得很清醒，但中小房企能否等到行业变革与成熟的一天，依然未知。对阳光100来说，充裕现金流求生依然是眼下最迫切的事。
割肉换取生存资金
“一个80岁人有100亿，不如一个30岁人有100万。”这是易小迪解读财富的观念。凡事求稳、佛系风格，是易小迪被人贴在身上的标签。而他另一个更广为人知的称呼是，“万通六君子”之一。
1991年，万通六君子成立海南农业高科技投资联合开发总公司（万通前身）。王功权是法人代表、总经理，冯仑和刘军是副董事长，王启富是办公室主任，易小迪是总经理助理，潘石屹主管财务。
时移世异，几经变迁，如今只有易小迪和潘石屹仍留守房地产行业，其它人均各奔东西。但这些仍坚守的老地产人，命运被时代洪流裹挟，身不由己又出奇相似。
SOHO中国的转型从2012年开始。从“开发-销售”转型为“开发-持有”，潘石屹在行业周期中做出选择。但七年时间过去，SOHO中国在手资产仅剩八个，原定今年分拆上市的共享办公平台也因盈利问题搁置。
同样在2012年，易小迪在访谈中提到，行业高增长时代已经结束，房地产行业“暴富神话”已成为历史。阳光100选择针对特定细分人群，从开发商向运营商转型。但显然，房地产市场扩张远超易小迪预料。在各大房企纷纷发力高周转、规模翻倍攀升时，阳光100去年销售额仅121亿元。
不论是转型的代价，还是温和步调赶不及行业周期，易小迪和阳光100都走到支撑转型的十字路口。
近日，阳光100进一步公告关于向融创出售重庆阳光壹佰70%股权，以及向佳兆业转让卓星集团全部股本的交易细节。据公告，两项交易将分别为阳光100带来4.85亿元的除税前亏损和41.95亿元的除税前收益。
重庆阳光壹佰主要资产有两部分，包括重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目。阳光100国际新城项目是重庆“黄金地段”的地标项目；而慈云寺老街项目则是易小迪寄托情怀之作，最初规划是将其打造为文化旅游街区综合体。
对于股权出让原因，阳光100表示，两个项目均位于重庆两江新区，适合开发高端物业。考虑到各种因素，并鉴于融创在开发高端物业方面的融资成本及经验，融创或更适合作为项目开发商，并可为重庆阳光壹佰赚取更大利润。
另一边，其向佳兆业附属公司凯择有限公司转让卓星集团全部已发行股本，代价为43.97亿元，同时转让未偿还总额为2.64亿元的贷款，股权代价及贷款代价总代价为46.6亿元。
卓星集团主要资产为广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目。地盘面积约515.62亩，计容面积约118.3万平方米，可开发作住宅用途。在出售事项前，除一部分基础性施工工程，并未进行任何实质性开发。
“出售目标公司的全部已发行股本及贷款使得本公司提前获利退出，有利于改善其经营性现金流，持续降低本公司的财务风险。”阳光100称。
与大行情擦肩而行
如果说出让卓星集团还能带来收益，重庆阳光壹佰便称得上亏本售卖。其背后，“资金“和”转型“都是易小迪选择断舍离的深层动因。
自2014年登陆资本市场后，阳光100便开始对主营业务进行调整，从传统开发商转型为运营商，商业模式由开发住宅利润向服务升值转变，大力发展街区综合体。但前期投入大、运营周期长、获利慢，阳光100转型并不顺遂。
易小迪对此心知肚明，“我们走了一条艰难的路，但是只要我们创造价值，市场就有我们的立足之地。”但立足市场需要规模与稳健的财务。2018年，易小迪给公司定下175亿元的销售目标，最终仅录得121亿元。121亿元，在动辄千亿的房地产市场，实在难言优势。
同时，随着其业务重心转向回报周期冗长的街区综合体，负债随之升高。截至2018年末，阳光100总债务为296.95亿，长短债务占比分别为65%和35%。短期债务约104亿元，而其在手现金及现金等价物仅25.89亿元。从净负债率看，截至2018年底，阳光100净负债率由2017年的231.6%上升至2018年的261.6%。
阳光100的钱去哪了？面对这一问题，易小迪在年初解释称，阳光100的资金都放在了土地上。“阳光100的土地储备接近1500万方，对应货值达到2000亿元。就算按照每年200亿元的销售节奏计算，我们的土地可以卖十年，这其中还不包括一级开发的土地。”
负债高企、流动性差，但手握土储资源，卖地换金便成为最快捷的求生策略。“今年，我们会出售优质土地，补充公司流动性缺口。”在近期业绩发布会上，阳光100管理层公开表示，今年将会通过出售项目回笼资金。
但卖地获益并不是对公司商业模式的承认。阳光100目前5大主要业务板块，包括多用途商务综合体、综合性社区、投资物业、物业管理及酒店经营和轻资产运营。2018年盈利的只有综合性社区、投资物业和轻资产运营业务，多用途商务综合体及酒店业务，期内分别亏损2.11亿、5536万元。
阳光100的现状与易小迪对行业的认识不无关系。经历曾经2011年的严调控后，易小迪在2012年对行业判断：“房地产市场正在走下坡路，商品房11亿平方米的市场容量已到达顶点。”
这似乎是彼时一批地产人的共识。“房地产暴利的10年已经过去了。”2011年，恒亿集团董事局主席郭建平亦曾称，“大家都应换一下思维，换一下观点，去面对未来的10年。”
纵然“易小迪们“对房地产模式看得清醒，但显然这个行业膨胀的力度却超出了他的想象。2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，同比增长1.3%。商品房销售额149973亿元，同比增长12.2%。
提早转向运营商的阳光100错失行业周期，至今停留在百亿规模。2019年，阳光100定下150亿元销售目标，较2018年下调约14.29%。截至5月31日，该集团累计实现合同销售金额30.48亿元，仅完成年度销售目标的20.32%。
时间与实践证明，头部房企转型尚且艰难，小规模房企在市场洪流中更难言优势。
